Chi phí thuê tài sản, chẳng hạn như chi phí thuê nhà, thuê xe … của cá nhân thì hạch toán và quy định về thuế đối với các khoản này như thế nào?
- Về chứng từ chi phí thuê tài sản
Theo quy định tại Điều 2, Thông tư 96/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế TNDN thì để ghi nhận chi phí được trừ thì doanh nghiệp cần có các chứng từ thỏa mãn:
Trường hợp 1: Nếu bên cho thuê tài sản (cá nhân cho thuê) tự nộp thuế:
Chứng từ gồm:
- Hợp đồng cho thuê tài sản
- Chứng từ trả tiền thuê tài sản
Trường hợp 2: Doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân
Chứng từ gồm:
- Hợp đồng thuê tài sản
- Chứng từ trả tiền thuê tài sản
- Chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.
Lưu ý: Doanh nghiệp sẽ được tính vào chi phí được trừ cả tiền thuế nộp thay nếu trong hợp đồng thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân.
Quy định mới về việc lập “Hợp đồng thuê nhà của cá nhân” là kể từ ngày 1/7/2015 thì không bắt buộc phải công chứng hợp đồng dựa theo văn bản số 4528/TCT-PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế hướng dẫn.
2.5. Chi tiền thuê tài sản của cá nhân không có đầy đủ hồ sơ, chứng từ dưới đây:
– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản và chứng từ trả tiền thuê tài sản.
– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân.
– Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp nộp thuế thay cho cá nhân thì doanh nghiệp được tính vào chí phí được trừ tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay cho cá nhân.
- Lưu ý về hóa đơn trong trường hợp tổ chức thuê nhà của cá nhân
Trường hợp 1: Tổ chức sử dụng kinh phí Ngân sách Nhà nước để thuê tài sản của cá nhân
Theo quy định tại Công văn số 4809/TCT-DNNCN ngày 20/12/2022 hướng dẫn về việc về việc cấp hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế theo từng lần phát sinh đối với hoạt động cho thuê tài sản thì:
Trường hợp cá nhân cho cơ quan, đơn vị sử dụng kinh phí Ngân sách Nhà nước thuê tài sản, cần có hóa đơn để giao cho bên thuê làm chứng từ thanh toán theo quy định và đã khai thuế, nộp thuế thì cơ quan Thuế thực hiện cấp hóa đơn theo từng lần phát sinh theo quy định
Như vậy, cần phải khai thuế, nộp thuế trước thì cơ quan thuế mới cấp hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế theo từng lần phát sinh.
Trường hợp 2: Tổ chức không sử dụng kinh phí Ngân sách Nhà nước để thuê tài sản của cá nhân
Thực hiện Công văn số 1834/TCT-TNCN ngày 04/05/2016 của Tổng cục Thuế về việc cấp hóa đơn lẻ:
… Cơ quan Thuế không cấp hóa đơn lẻ cho hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho doanh nghiệp thuê kể cả trường hợp doanh thu cho thuê trên 100 triệu đồng/năm. Doanh nghiệp thuê tài sản của hộ gia đình, cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền và chứng từ nộp thuế thay cho cá nhân (nếu có trong trường hợp bên thuê là người nộp thuế thay), không phải lập Bảng kê theo mẫu số 01/TNDN tại Thông tư số 78/2014/TT-BTC….
Như vậy, khi doanh nghiệp ký hợp đồng thuê nhà của hộ cá nhân để làm văn phòng phục vụ sản xuất kinh doanh thì hồ sơ xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê nhà và chứng từ trả tiền thuê nhà. Cơ quan Thuế không cấp hóa đơn lẻ cho hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho doanh nghiệp thuê.
Trong trường hợp này, doanh nghiệp thanh toán tiền thuê tài sản của cá nhân bằng tiền mặt hay chuyển khoản đều được, vì trường hợp này là mua hàng không có hóa đơn, không phải thỏa mãn điều kiện bắt buộc thanh toán dưới hình thức không dùng tiền mặt với giá trị hóa đơn từ 20 triệu đồng trở lên.
- Về hạch toán chi phí thuê nhà của cá nhân
– Khi đặt cọc tiền thuê nhà của cá nhân:
Nợ TK 244
Có TK 111, 112
– Khi tạm ứng tiền thuê nhà của cá nhân:
Nợ TK 331
Có TK 111, 112
– Khi thanh toán tiền thuê nhà của cá nhân theo từng kỳ:
Nợ TK 154, 641, 642, 627 (bao gồm lệ phí, thuế nộp thay cá nhân nếu có)
Có TK 111, 112
– Khi thanh toán tiền thuê nhà của cá nhân cho nhiều kỳ:
Nợ TK 242 (bao gồm lệ phí, thuế nộp thay cá nhân nếu có)
Có TK 111, 112
– Hàng kỳ, phân bổ chi phí thuê nhà cho từng kỳ:
Nợ TK 154, 641, 642, 627
Có TK 242
– Khi thuê văn phòng của cá nhân, nhưng chưa thanh toán hàng kỳ:
Hạch toán công nợ hàng kỳ:
Nợ TK TK 154, 641, 642, 627
Có TK 331
– Thanh toán tiền cho cá nhân thuê văn phòng:
Nợ TK 331
Có TK 111, 112
- Quy định về khai thuế và nộp thuế thay cá nhân khi thuê tài sản
Căn cứ pháp lý:
- Nghị định 126/2020/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý thuế
- Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanhThông tư 100/2021/TT-BTC Sửa đổi, bổ sung một số điều của
- Thông tư số 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh
Để tổ chức có thể khai thuế và nộp thuế thay cá nhân khi thuê tài sản, thì trong hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận bên đi thuê là người nộp thuế theo quy định tại Điều 8, Thông tư 40/2021/TT-BTC sau:
Điều 8. Phương pháp tính thuế đối với trường hợp tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân
- Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong các trường hợp sau đây:
- a) Tổ chức thuê tài sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê tài sản có thoả thuận bên đi thuê là người nộp thuế;
Trường hợp 1: Tổng doanh thu cho thuê tài sản của cá nhân từ 100 triệu đồng/năm trở xuống
Trong trường hợp này, cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh sẽ không phải nộp:
– Lệ phí môn bài
– Thuế TNCN
– Thuế GTGT
Cụ thể:
Về miễn lệ phí môn bài:
Theo khoản 1, Điều 3, Nghị định số 139/2016/NĐ-CP có quy định về tiền lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê tài sản như sau:
Các trường hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:
- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.
Về quy định không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT:
Được quy định trong khoản 2, khoản 3, Điều 4, Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế cho thuê tài sản của cá nhân có doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống như sau:
- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.
- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.
Ngoài ra, căn cứ Điều 1, Thông tư 100/2021/TT-BTC quy định về cách tính doanh thu phải nộp thuế hay không phải nộp thuế:
Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.
Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
Tuy nhiên, công văn số 2626/TCT-DNNCN của Tổng cục Thuế về việc Giới thiệu một số điểm mới và triển khai thực hiện Thông tư số 40/2021/TT-BTC, đưa ra quy định về mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống như sau:
| Điểm mới 16: về mức doanh thu từ 100 triệu đồng/ năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế trong năm (điểm c khoản 1 Điều 9)
Sửa đổi quy định về mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế trong năm, theo đó, trường hợp cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì không phải khai thuế. Trường hợp không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đồng thì cá nhân phải khai, nộp thuế trong năm kể cả trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế trước 31/12 của năm tính thuế; Trường hợp cá nhân lựa chọn khai thuế theo năm và nộp hồ sơ khai thuế sau 31/12 của năm tính thuế thì không phải nộp thuế nếu tổng doanh thực tế từ các hoạt động kinh doanh từ 100 triệu đồng trở xuống. Các trường hợp đã nộp thuế trong năm, đến cuối năm cá nhân tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì có trách nhiệm chứng minh và đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. |
Như vậy:
- Nếu KHÔNG phát sinh doanh thu đủ 12 tháng (dương lịch) và bình quân doanh thu tháng từ 8,34 triệu đồng trở xuống thì KHÔNG phải khai thuế.
- Nếu KHÔNG phát sinh doanh thu đủ 12 tháng (dương lịch) và bình quân doanh thu tháng trên 8,34 triệu đồng thì PHẢI khai, nộp thuế, cụ thể như sau:
| Kỳ kê khai | Trách nhiệm |
| Kê khai theo từng lần phát sinh | Phải khai, nộp thuế |
| Kê khai theo năm, trước ngày 31/12 của năm tính thuế | Phải khai, nộp thuế |
| Kê khai theo năm, sau ngày 31/12 của năm tính thuế | – Nếu tổng doanh thu thực tế của các hoạt động kinh doanh từ 100tr đồng trở xuống à không phải nộp thuế
– Nếu tổng doanh thu thực tế của các hoạt động kinh doanh trên 100tr là phải khai, nộp thuế |
VÍ DỤ:
Ví dụ 1: Ông A phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 8 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 01 năm 202X đến hết tháng 12 năm 202X. Như vậy, phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch và tổng doanh thu năm dương lịch nhỏ hơn 100 triệu nên không phải khai thuế.
Ví dụ 2: Ông A phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 202X đến hết tháng 9 năm 202X+1.
Như vậy, ông A đã:
(i) Phát sinh doanh thu thực tế cho thuê tài sản năm 202X không đủ 12 tháng và
(ii) Doanh thu bình quân tháng trên 8,34 triệu đồng.
Do đó, ông A phải khai thuế và nộp thuế cho hợp đồng nêu trên.
Ví dụ 3: Ông A phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận cho thuê là 7 triệu đồng/tháng từ tháng 2 năm 202X đến tháng 10 năm 202X.
Như vậy ông A đã phát sinh doanh thu thực tế cho thuê tài sản năm 202X không đủ 12 tháng và doanh thu bình quân tháng nhỏ hơn 8,34 triệu đồng. Vì vậy, ông A không phải khai thuế và nộp thuế cho hợp đồng nêu trên.
Ví dụ 4: Trong năm 202X, ông A có 3 hợp đồng cho thuê tài sản là 3 căn nhà, thời gian thuê từ tháng 1 năm 202X đến tháng 12 năm 202X, giá thuê mỗi căn nhà là 8 triệu/tháng.
Như vậy, tổng doanh thu phát sinh từ việc cho thuê tài sản của ông A trong năm 202X là trên 100 triệu đồng. Trường hợp này, ông A phải khai và nộp thuế.
Tuy nhiên, ông A cũng có thể ủy quyền cho 03 khách hàng của mình thuê khai và nộp thuế cho ông A theo quy định tại điều 8, thông tư 40/2021/TT-BTC như sau:
- Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống tại nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu trên 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền cho các tổ chức chi trả khai thuế thay, nộp thuế thay đối với doanh thu phát sinh tại đơn vị được ủy quyền trong năm tính thuế.
Trường hợp 2: Tổng doanh thu cho thuê tài sản của cá nhân trên 100 triệu đồng/năm
Do doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch của cá nhân trên 100 triệu đồng phải kê khai, nộp lệ phí môn bài, thuế GTGT, TNCN nên khi doanh nghiệp đi thuê nhà của cá nhân sẽ thực hiện kê khai nộp thuế thay như sau (trường hợp hợp đồng thỏa thuận bên đi thuê nộp thuế):
Về lệ phí môn bài:
Hướng dẫn tính tiền lệ phí môn bài phải nộp cho cá nhân cho thuê nhà
Căn cứ quy định tại khoản 2, Điều 4, Nghị định số 139/2016/NĐ-CP về mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau:
| Doanh thu bình quân năm | Mức lệ phí môn bài cả năm |
| Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm | Lệ phí 1.000.000 VND |
| Doanh thu trên 300 đến 500 triệu | Lệ phí 500.000 VND |
| Doanh thu trên 100 triệu đến 300 triệu | Lệ phí 300.000 VND |
Chi tiết quy định về mức thu lệ phí môn bài như sau:
- Mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau:
- a) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: 1.000.000 đồng/năm;
- b) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm;
- c) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 100 đến 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.
Ngoài ra, căn cứ điểm c, khoản 1, Điều 1, Nghị định số 22/2020/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 139/2016/NĐ-CP có quy định về việc miễn lệ phí môn bài năm đầu cho hộ gia đình, cá nhân, nhóm cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.
⇒ Như vậy, trường hợp cá nhân cho thuê nhà nếu đã kinh doanh và kê khai thuế hàng năm thì định kỳ nộp tiền lệ phí môn bài chậm nhất là ngày 30/01 hàng năm theo các mức trên.
Còn nếu trường hợp cá nhân lần đầu mới ra kinh doanh sẽ được miễn lệ phí môn bài năm đầu (từ ngày 01/01 đến ngày 31/12) và thời hạn kê khai nộp tờ khai và nộp tiền lệ phí môn bài lần đầu chậm nhất là ngày 30/01 năm sau năm bắt đầu kinh doanh.
Quy định về khai thay, nộp lệ phí môn bài thay cho cá nhân:
Căn cứ Khoản 2 Điều 5 Thông tư số 302/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí môn bài quy đinh:
Khai, nộp lệ phí môn bài đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ
- a) Khai lệ phí môn bài
…a.2) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình cho thuê bất động sản khai lệ phí môn bài một lần theo từng hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê bất động sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp mức lệ phí môn bài của một năm.
a.3) Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình sản xuất, kinh doanh không trực tiếp khai, nộp thuế với cơ quan thuế mà có tổ chức khai và nộp thay thuế thì tổ chức có trách nhiệm nộp thuế thay có trách nhiệm nộp thay lệ phí môn bài của cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất kinh doanh khi cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình này chưa nộp.
Về tính thuế GTGT, thuế TNCN của cá nhân cho thuê tài sản:
Hướng dẫn tính tiền thuế GTGT, TNCN phải nộp cho cá nhân cho thuê nhà
– Công thức tính thuế giá trị gia tăng cho thuê tài sản của cá nhân:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
– Công thức tính thuế thu nhập cá nhân cho thuê tài sản của cá nhân:
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
*Chú thích:
Kỳ khai thuế GTGT, TNCN cho thuê tài sản được xác định theo một trong các cách sau:
Kỳ kê khai thuế cho cá nhân cho thuê tài sản tự kê khai:
Theo Điều 9, Thông tư 40/2021/TT-BTC thì:
- b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.
Như vậy: cá nhân lựa chọn 1 trong 2 cách kê khai thuế sau khi khai thuế thay:
+ Khai thuế, nộp thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán.
+ Khai thuế, nộp thuế theo năm dương lịch.
Kỳ kê khai thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:
Theo Điều 8, Thông tư 40/2021/TT-BTC thì:
- a) Trường hợp khai thuế thay, nộp thuế thay cho đối tượng hướng dẫn tại điểm a khoản 1 Điều này thì tổ chức thực hiện khai thuế, nộp thuế theo tháng hoặc quý hoặc từng lần phát sinh kỳ thanh toán hoặc năm dương lịch theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Như vậy: DN lựa chọn 1 trong 4 cách kê khai thuế:
+ Khai thuế, nộp thuế theo tháng.
+ Khai thuế, nộp thuế theo quý.
+ Khai thuế, nộp thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán.
+ Khai thuế, nộp thuế theo năm dương lịch.
Một số trường hợp cần lưu ý khi xác định doanh thu tính thuế:
Theo Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC:
Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
Theo Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC:
Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.
Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
Ví dụ: Ông A phát sinh hợp đồng cho thuê tài sản với giá thuê là 20 triệu/tháng, thời gian thuê trong 5 năm, từ T1/202X đến T12/202X+4. Tại tháng 1/202X, khách hàng là doanh nghiệp X thanh toán trước 2 năm tiền thuê văn phòng. Doanh nghiệp X thực hiện khai và nộp thuế thay ông A.
Như vậy, trong trường hợp này, doanh nghiệp X phải khai thuế, nộp thuế 1 lần cho toàn bộ doanh thu 2 năm thanh toán trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp 2 năm. Trong trường hợp nếu có sự thay đổi về giá thuê, thời hạn thuê dẫn đến làm thay đổi doanh thu tính thuế thì thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.
- Hồ sơ khai thuế cho thuê Tài sản:
– Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS.
– Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (Mẫu 01-1/BK-TTS – Nếu là cá nhân trực khai thuế hoặc 01-2/BK-TTS – nếu DN khai thuế thay).
– Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng.
– Tờ khai lệ phí môn bài.
– CMND/CCCD phô tô công chứng của chủ nhà.
– Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế nhưng không đi được và ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế). Trường hợp DN kê khai thay thì không cần giấy uỷ quyền.
– Doanh nghiệp khai thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản thì trên tờ khai tích chọn “Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay theo pháp luật thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức hoặc ký điện tử theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế thể hiện người nộp thuế là tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay.
Nơi nộp hồ sơ khai thuế:
Quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế 38/2019/QH14
Nơi nộp hồ sơ khai thuế:
- a) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.
- b) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
Quy định tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 44 Luật Quản lý thuế 38/2019/QH14, cụ thể như sau:
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
- a) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
- b) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân khai thuế một lần theo năm chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Thời hạn nộp tiền thuế cho thuê tài sản:
– Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.
– Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.
Như vậy:
– Chi phí thuê nhà của cá nhân cá nhân hợp lý trường hợp có Tổng doanh thu cho thuê nhà trên 100 triệu/năm thì DN cần 1 bộ hồ sơ gồm:
– Hợp đồng thuê nhà, hợp đồng thuê xe ô tô, phụ lục hợp đồng…
– Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà, thuê xe (Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).
– Chứng từ nộp thuế thay chủ nhà và hồ sơ kê khai thuế thay.
Chú ý Trường hợp: Trong hợp đồng thuê có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (GTGT, TNCN) và DN nộp thuế thay cho cá nhân thì DN được tính vào chi phí tổng số tiền thuê tài sản bao gồm cả phần thuế nộp thay.
– Nếu trên hợp đồng ghi là “giá thuê đã bao gồm thuế” thì mặc dù không phải chia cho 0.9 nữa => Nhưng khoản tiền thuế nộp thay này sẽ bị loại.
– Nếu trên hợp đồng ghi là “giá thuê chưa bao gồm thuế” thì sẽ bị chia cho 0.9 để tính ra doanh thu tính thuế => Nhưng khoản tiền thuế nộp thay đó sẽ được đưa vào chi phí được trừ khi tính thuế TNDN.
Ví dụ:
Công ty Lê Ánh thuê nhà của ông B từ 1/1/202X đến 31/12/202X với giá thuê là 30.000.000 đ/tháng chưa bao gồm thuế (GTGT, TNCN).
Ngày 1/1/202X, công ty thanh toán 6 tháng 1 lần với số tiền là 180.000.000đ, trong hợp đồng quy định Công ty khai, nộp thuế thay cho cá nhân.
Trong đó:
– Tổng tiền thuê tài sản = 180.000.000đ
– Tiền Lệ phí môn bài phải nộp = 500.000 đ
– Tiền thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
– Doanh thu tính thuế GTGT = Doanh thu chưa bao gồm thuế / 0.9 = 180.000.000đ / 0.9 = 200.000.000
– Tiền thuế GTGT = 200.000.000 x 5% = 10.000.000đ
– Tiền thuế TNCN phải nộp = 200.000.000 x 5% = 10.000.000đ
Tổng chi phí được trừ = Tiền thuê + thuế VAT + Thuế TNCN + LPMB
= 180.000.000đ + 10.000.000đ + 10.000.000đ + 500.000đ = 200.500.000đ
